Что можно приготовить из кальмаров: быстро и вкусно

Появилась и необходимость подробного проведения анализа рынка недвижимости при проведении оценки. Если раньше анализ рынка (частью которого является оцениваемый объект) в отчёте должен был отражаться достаточно обобщённо и формально, то сейчас анализ должен проводиться подробно и в несколько этапов.

Этап 1 – изучение влияния общеполитичиеских факторов и факторов социально-экономического развития.

Основную информацию по этому вопросу следует брать с сайта Министерства Экономического Развития РФ, а именно с подраздела «Мониторинг и анализ социально-экономического развития отдельных секторов экономики Российской Федерации ». При этом следует перенести в отчёт лишь ключевые показатели – все сводки копировать и вставлять в свой отчёт не стоит.

Другое, на что следует обратить внимание, – прогнозы на политическое и социально-экономическое развитие Российской Федерации в пределах планового периода (ближайший из них – 2016-2017 года). Так, при оценке бизнеса стоит руководствоваться прогнозом от 2014 года на период до 2030 года (этот прогноз, к слову, до сих пор не менялся). А при оценке недвижимости стоит руководствоваться прогнозами на срок не далее трёх лет.

Недостаточность данных по рынку, к которому относится оцениваемый объект (а также недостаточность данных по аналогичным предложениям) .

В ФСО № 7 говорится о том, что в этом случае допускается включение в территорию исследований площадей и объектов, схожих по экономическим характеристикам с оцениваемым объектом. Фактически это позволяет включать в территорию исследований даже другие города при недостаточности данных в пределах исследуемого региона.

Например, если в некоем городе имеется детский сад, находящийся на балансе городской администрации, и при этом необходимо оценить его стоимость, найти аналоги в пределах этого же города будет просто невозможно. Именно поэтому для нахождения аналогов потребуется изучать другие города, возможно, даже в других областях и регионах. А для того, чтобы определить, насколько подходит тот или иной город/регион для сравнения, необходимо будет поднять информацию по его социально-экономическому положению в интегрированном рейтинге.

При этом информацию по всем социально-экономическим показателям касательно городов и посёлков, включённых в территорию исследования, необходимо отразить и в отчёте. Вообще мониторинг данных показателей по городам проводится каждый месяц, и в конце месяца результаты выставляются на официальном сайте администрации города. В отчёте эта информация отражается в виде таблиц за период, применительно к которому проводится оценка. Например, если для оценки важны показатели лишь последнего месяца, то только они и отображаются в отчёте. Иногда информации по социально-экономическому состоянию города на некий период на сайте нет вообще. В этих случаях (при условии, что в других источниках этой информации тоже нет) в отчёте необходимо отразить, что анализ социально-экономической обстановки в регионе проводился, но по нему никаких сведений не было найдено.

Влияние политической обстановки

Если оценка проводится на ретроспективную дату (то есть, на то число, которое осталось в прошлом), по правилам оценки принято указывать следующее: «Общеполитическая ситуация на стоимость объекта не влияет».

Однако при анализе рынка (тем более, если оценка проводится на будущий период) необходимо достоверно убедиться в том, что политическая ситуация действительно не влияет на стоимость объекта. Например, прогнозируется, что отмена санкций в отношении России приведёт к увеличению импорта товаров, что в свою очередь повлечёт повышение спроса на складские помещения при отсутствии новых предложений на рынке этого типа недвижимости. Такая ситуация быстро приведёт к росту цен на аренду складов, а значит, на арендные ставки необходимо будет дать корректировки в сторону повышения (попросту говоря, стоимость складов необходимо будет оценить как более высокую).

То есть, при проведении оценки необходимо убедиться, что политическая ситуация действительно не влияет на рынок. Например, наложение санкций наиболее сильно повлияло на «люксовые» классы складских помещений, и значительно меньше – на классы «С» и ниже.

Этап №2 – определение сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект

Так, при оценке земельных участков необходимо определить то, к какой категории относится объект оценки и как он определяется с точки зрения разрешённого использования. Так, Министерством Экономического Развития 24 декабря 2014 года утверждена новая классификация земель по виду разрешённого использования (с поправками и дополнениями от 3 ноября 2015). В этой классификации предусмотрено 12 групп помещений:

1. земли для ведения сельского хозяйства
2. земли под строительство помещений для проживания человека за исключением гостиниц, лечебных учреждений, служебных жилых помещений и режимных учреждений
3. земли под объекты строительства, направленные на обеспечение бытовых, социальных и духовных потребностей человека
4. земли для возведения объектов банковской, коммерческой или иной недвижимости подобного типа, предназначенной для получения прибыли
5. участки под строительство объектов для занятия спортивной деятельностью, прогулок, наблюдения за природой
6. площади для установки объектов, связанных с разработкой недр и добычей полезных ископаемых
7. участки для устройства путей сообщения и транспортных (в т. ч. пассажирских) перевозок
8. земли для размещения объектов обороны и безопасности, а также сохранения внутреннего правопорядка
9. земли для возведения объектов по охране природы, а также для обустройства исторических мест и курортных зон
10. площади для организации использования лесных ресурсов (лесопилка, заготовка древесины, резервные леса и т.д.)
11. территории для использования водными ресурсами, в частности, при применении гидротехнических сооружений
12. земли для проведения деятельности особого вида (в частности, ритуальных услуг), а также неиспользуемые земли запаса

В случаях проведения оценки объектов коммерческой недвижимости необходимо определить классификацию объекта (складское помещение, офисное, гостиничное, торговая площадка и т.д.). При этом общепринятая классификация существует только в отношении офисной недвижимости (в отношении торговых, складских и других видов помещений стандартизированных классификаций не выработано).

Касательно офисной недвижимости на рынке выработана единая классификация, согласно которой здания делятся на классы от А до F. Основополагающими критериями такой классификации являются следующие параметры:

• возраст здания
• специфика места расположения
• конструкционные решения
• планировочные решения
• архитектура и отделка
• инженерия
• инфраструктура
• парковка
• управление зданием

Так, класс «А» отличается следующими характеристиками:

Для сравнения приведём класс «D».

В отношении складских помещений существуют две следующие неофициальные классификации:

• классификация от Knight Frank, предусматривающая такие классы помещений, как А+, А, В+, В, С и D. Основанием для данной классификации служит год постройки помещения, площадь и высота, наличие систем сигнализации, видеонаблюдения и пожаротушения, наличие систем отопления и регулировки температурного режима, наличие площадок для стоянки и маневрирования автомобилей, наличие офисных и вспомогательных помещений (туалеты, ванные и т.д.), коммуникации и средства связи (телефон, интернет), наличие ограждений и охраны, а также близость дорог и магистралей.
• классификация от Swiss Realty Group, согласно которой складские помещения делятся на такие классы, как: А1, А2, В1, В2, С1, С2 и D. Опирается эта классификация на те же самые критерии, что и предыдущая. Однако также она учитывает и привлекательный внешний вид построек (эстетическую составляющую)

Касательно же классификаций торговых центров стоит сказать следующее: имеет смысл искать их отдельно, а также искать обоснование того, почему была применена именно та или иная классификация, поскольку единых стандартизированных и общепринятых систем здесь нет.

В последнее время «модным» направлением становится оценка квеструмов. На всякий случай упомянем, что квеструмы – это комнаты, предназначенные для прохождения различных подстроенных ситуаций (пример ситуации – необходимо выбраться из комнаты, найдя ключи в потайных ящиках, а также карты, которые помогут двигаться в верном направлении). Естественно, что в отношении этого вида недвижимости пока никакой классификации не выработано. Однако полезная аналитическая информация по квеструмам доступна в журнале «Commercial Real Estate», который распространяется по всей территории России. Также в этом журнале есть полезная информация по торговым центрам (и, в частности, по каткам), которая поможет при определении стоимости и условий аренды.

В любом случае при проведении оценки в каком-либо более-менее крупном городе оценщику необходимо ознакомиться с прессой, дающей аналитику, а также с аналитическими сводками агентств недвижимости.

Этап № 3 – анализ фактических данных о ценах сделок на тех сегментах рынка, к которым относится оцениваемый объект

На этом этапе необходимо собрать всю информацию по ценам сделок с объектами, схожими с оцениваемым. Причём, объект оценки можно отнести и к другим сегментам рынка, и в этом случае, его необходимо в других ипостасях использования с указанием соответствующего интервала цен. Например, некоторое помещение изначально предназначалось для использования в качестве магазина. Однако впоследствии оно было выкуплено под офис и под него перепрофилировано. В этом случае необходимо рассматривать цены как при продаже его под магазин, так и при продаже его под офис.

Применительно к крупным городам аналитическую информацию по ценам сделок достаточно легко найти на сайте администрации, в различного рода справочниках, в базах данных крупных риэлтерских агентств и т.д. Однако если оценку необходимо проводить в мелком населённом пункте наподобие посёлков Батагай (республика Саха) или Саскылах (Ямало-Ненецкий АО) для поднятия информации по ценам сделок можно использовать следующий приём: необходимо найти онлайн-доску объявлений по продажам объектов в этом посёлке (а также в других аналогичных ему посёлках), и скачать её. Правда, чтобы скачать целый сайт, придётся покупать отдельный диск или флэш-накопитель с большой памятью.

Кроме того информацию по мелким регионам можно искать и на крупных площадках наподобие авито.ру (правда в этом случае придётся ограничиться снятием скриншотов и переписыванием информации, так как скачивание всего этого сайта будет исключительно проблематичным).

Стоит помнить про то, что существуют категории объектов, применение сравнительного подхода и поиск аналогов для которых не будет иметь смысла, например, земли с разрешённым использованием под трансформаторные подстанции и ЛЭП. Дело в том, что такие участки обычно не продаются частным лицам и организациям, а значит, оцениваться их лучше доходным подходом. И чтобы их оценить, можно поискать информацию о ценах на аренду таких участках, используя сайты электросетевых компаний, ресурсы, посвящённые государственному специализированному имуществу (например, Мосэнерго).

Длительность показов объявлений . При сборе полезной информации по ценам купли-продажи объектов следует обращать внимание на то, с какого времени объявление крутится в показах, чтобы сделать хоть какие-то приблизительные выводы касательно цены. Так, например, если объявление уже два-три года как крутится в показах, то можно смело усомниться с корректности цены на этот объект (тем более, если доска объявления платная). При этом в случае с платной доской объявлений ситуация с его пропаданием может толковаться двояко: либо участок купили, и объявление сняли, либо публикацию не оплатили. Следует помнить, что доски объявлений – это лишь один из источников информации, не являющийся ни единственным, ни самым приоритетным.

Доски объявлений являются не только хорошим индикатором предложений, но и индикатором спроса на те или иные объекты.

Ещё один источник информации – аукционы. На сегодняшний день есть немало электронных площадок, работающих по принципу аукциона. Кроме того, информацию по проводившимся живым аукционам всегда можно найти в интернете.

Также при сборе данных по суммам сделок для проведения оценки необходимо учитывать возможные скидки. По этому поводу в журнале «Commercial Real Estate» было опубликовано следующее мнение: «По оценке консультанта СБР снижение цены в отношении премиальных классов недвижимости и участков варьируется в диапазоне от 25% до 40%. При этом продавцы ожидают получить при сделке как минимум 10% прибыли».

То есть, при оценке некоего участка или строения премиального класса можно считать, что дисконт в размере 40% возможен при умелом проведении покупателем переговоров. Хотя, например, ежегодно в среднем 1% сделок срывается именно из-за того, что покупатели хотят цену на 40% ниже той, которую предлагают продавцы, в то время как последние не готовы дать такие скидки. В отношении же объектов классов С, D и ниже размеры скидок обычно не превышают 10%. Если при проведении оценки и составлении отчёта вы планируете в качестве размера скидки указать 10%, то можете ссылаться на аналитику, приведённую в 11-м номере журнала «Commercial Real Estate» за 2015 год.

Определение ставок операционных расходов

Как при оценке затратным, так и при оценке доходным подходом необходимо учитывать затраты, которые понесёт покупатель объекта. К таким затратам относятся следующие статьи расходов:

• уборка общих площадей
• уборка прилегающей территории
• охрана, коммунальные платежи
• расходы собственника на поддержание внешнего вида и функциональных особенностей строения (ремонт, в том числе и косметический)
• имущество, облагаемое налогами
• страхование
• платежи за земельный участок
• расходные направления
• бухгалтерские, юридические услуги

Полезную информацию по всем этим расходам можно также найти в журнале «Commercial Real Estate».

Еще один ресурс, на котором можно искать полезную для оценщика информацию – сервис 2GIS. Он позволяет найти всю интересующую информацию по географическому расположению компаний, на основании которой впоследствии можно искать аналоги, а также изучать влияние местоположения объекта на его цену.

Кроме того, у многих городов существуют отдельные полезные ресурсы. В большинстве случаев к ним относятся сайты городской администрации, хотя иногда таковыми кладезями ценной информации являются другие сайты. Так, при проведении оценки в пределах Санкт-Петербурга информацию лучше всего брать с сайта гурион. На этом сайте вы сможете найти информацию следующего вида:

• свежие результаты мониторинга рынка недвижимости
• статистика по объёмам аренды и продаж

обзоры, сделанные на основе опроса аналитиков (например, анализ затрат на техническое подключение)

Следует учесть, что сведения с сайта гурион неприменимы для других городов, а также населённых пунктов России.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости

Также в этом разделе отчёта оцениваются ставки доходности и периоды окупаемости инвестиций, после чего вся информация отображается в виде интервалов полученных значений.

При составлении отчёта анализировать необходимо не вообще какие-либо факторы, а лишь те из них, которые интересны с учётом применённого подхода, и позволяют корректно провести сравнение объектов, либо определить доходность.

Кумулятивный метод построения ставок доходности . С учётом того, что львиная доля (а именно, порядка 86%) сделок с недвижимостью проводятся в Москве и Санкт-Петербурге, для определения ставок доходности в регионах следует пользоваться кумулятивным методом. То есть, к московской или питерской ставке доходности, считающейся условно безрисковой, добавляется ставка по региону, исходя из тех рисков, которые может понести покупатель этих объектов. Естественно, что чем выше риски, тем выше ставка доходности. Например, если брать ставку капитализации для офисов класса С, то добавляемый размер ставки доходности там должен варьироваться в пределах от 0,5% до 1%.

Для более точного определения суммы таких «накидок» необходимо отталкиваться от рейтинга регионов (показателей благополучности, социально-экономических данных), после чего проанализировать то, сколько процентов следует накинуть к ставке по Москве. Например, если получившаяся разница с Москвой чрезвычайно велика, необходимо понимать, что это вызвано теми или иными объективными особенностями региона, а не субъективным мнением оценщика.

При определении периода окупаемости того или иного объекта следует опираться, в основном, на сегмент рынка, к которому относится объект, а не на регион, в котором он расположен. Дело в том, что окупаемость (которая хоть и соотносится с доходностью, но не тождественна ей) зависит именно от реалий категории рынка, которому принадлежит, и мало зависит от местоположения.

Для проведения анализа рынка очень полезным дополнительным материалом являются рекомендации по оценке активов для целей залогов в условиях кризиса. Опубликована эта информация на сайте ассоциации «Западный банк». Дело в том, что материал содержит сведения по тому, какие изменения произошли в тех или иных сегментах рынка и анализы этих изменений в табличном виде.

Кратко резюмируя вышесказанное

Анализ рынка – это не то, к чему можно отнестись формально и поверхностно, считая эту часть отчёта малозначимой. В идеале должно быть так, что глядя на полученные данные и сделанные умозаключения, другой оценщик (да и вообще, сторонний человек, не являющийся специалистом в сфере оценки) понимал, что к чему и от чего. Например, если анализ проведён очень поверхностно, другой оценщик может просто не понять то, каким образом были подобраны аналоги, по каким причинам выбран именно доходный, а не затратный подход (к примеру).

Еще по теме Анализ рынка, к которому относится объект оценки:

1. 24.3. О сферах анализа, к которым относятся три направления исследований
2. ГЛАВА 6 Хозяйственные ситуации (операции) – важнейший объект бухгалтерского дела, их комплексный анализ и оценка
3. Модель рынка - это перечень базовых условий рынка, которые создают неопровержимую логику происходящих на рынке событий.
4. Урок 38 ОТНОСИТЕСЬ К ВАШИМ ПОСТАВЩИКАМ ТАК ЖЕ, КАК ВЫ ОТНОСИТЕСЬ К ВАШИМ КЛИЕНТАМ
5. 35.2.3. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ
6. Технический анализ как инструмент оценки конъюнктуры рынка
7. Глава 1 САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА «ДО СТАРТА»: ОЦЕНКА МЕСТА И КОНКУРЕНТОВ
8. Субъекты, объекты и функции рынка. Позитивные и негативные стороны рынка
9. Приложение Т (обязательное) Категории опасных производственных объектов, в отношении которых должно осуществляться страхование

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости , дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости, тремя подходами к оценке недвижимости .

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.

Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли , доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знаний рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы , эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика . В оценке нет единого мнения о том, как должны взаимодействовать данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее, можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов.

Первый подход предполагает анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости.

Второй подход ¾ это анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают исследование с изучения рынка.

Первым шагом является оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения служат индикаторами спроса, текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительстве обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.

Второй шаг ¾ это анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод ¾ заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости .

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

Первый шаг ¾ понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что в дальнейшем позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и, в конечном счете, оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.).

Второй шаг предполагает рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод ¾ определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, они преследуют одинаковую цель ¾ определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегментарынка. На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

1) идентифицировать объект недвижимости;

2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку, характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. Однако на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Для качественной сегментации рынка требуются факторы, перечисленные далее.

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости:

n число арендных договоров ;

n потенциальные арендаторы и пользователи;

n физическое состояние объекта;

n проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка, которые предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом (например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием).

В итоге получаем наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса , или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей. Основная задача оценщика ¾ выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей, возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, инфраструктуру в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, например, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северо-западных и южных областях европейской части России.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости необходимо учитывать следующие факторы:

n текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);

n динамику коэффициентов загрузки;

n объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

n реконструкцию в целях изменения назначения недвижимости;

n наличие свободных земельных участков;

n динамику цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;

n соотношение объектов недвижимости , предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

n особые экономические условия и обстоятельства;

n влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цена и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс, и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и вялый рынок.

Активный (сильный) рынок ¾ это рынок опережающего спроса и отстающего предложения, что неизбежно приводит к росту цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. Вялый (слабый) рынок ¾ это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели в данной ситуации формируют снижение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок, так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно. Активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов . Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

Анализ рынка недвижимости для целей оценки.

В анализ рынка недвижимости входит его идентификация и интерпретация, которая исходит из полезности недвижимости, ее присутствие на рынке, и предпочтения обеих сторон сделки и покупательной способности. Анализ рынка для цели оценки состоит в соотношении всœего состояния рынка недвижимости, конкретного сегмента с каждым изученным объектом. В итоге мы получаем отчет о взаимодействии спроса и предложения, который может повлиять на цену оцениваемой недвижимости. Косвенно результат можно использовать для того, чтобы определить вариант оптимального использования, динамику спроса, маркетинговые стратегии по существующим и проектируемым недвижимостям, дизайн, и прогнозам доли рынка, занятым объектом.

Рыночную цену недвижимости диктует конкурентный потенциал рынка. Благодаря изучению характеристики оцениваемой недвижимости оценщик может определить объекты, которые составляют конкуренцию и определить всœе плюсы и минусы, имеющиеся у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономического условия на состояние рынка позволяет оценщикам получать очень важную информацию, которая необходима для того, чтобы определить стоимость с помощью трех подходов для оценки недвижимости. Важно заметить, что для сравнительного подхода требуется идентификация конкурирующих объектов недвижимости, определœение степени их сопоставимости с оцененным объектом для объективной поправкой стоимости продажи такой же недвижимости в соответствии с колеблющейся ситуацией на рынке. Затратный подход предназначен для использования рыночной информации о строительных затратах на данный момент. Такая информация позволит оценщикам определять размер предпринимательской прибыли, доход строительной организаций, выявление экономического преимущества, и уровня функционального устаревания недвижимости после окончания строительства. Для доходного подхода требуется от оценщика знание рыночной информации о занятости помещения и емкости рынка, уровень арендной платы, эксплуатационные расходы, ожидаемые ставки доходности, и конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости. Для анализа спроса или выявления потребности, предпочтения и покупательной способности потребителя. Основной задачей оценщиков - выявить потенциального потребителя оцениваемого объекта͵ к примеру, покупатели, арендаторы или пользователи. Для этого первым делом нужно определить спрос на итоговый продукт или услугу, которую предоставляет оцениваемая недвижимость. К примеру, при стоимости гостиницы нужно определить число потенциальных постояльцев. Перечень факторов, которые воздействуют на рынок недвижимости. 1. Фактор госрегулирования рынка недвижимости. 1.1. нормативный акт для регулировки сделок купли-продажи недвижимости; 1.2. налоговое законодательство, для регулировки сделок с недвижимостью; 1.3. отдельный нормативный акт, который ограничивает сделки с недвижимостью на региональном уровне.