Что можно приготовить из кальмаров: быстро и вкусно

С 2015 года налог на имущество организаций стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, из-за чего многие компании стали оплачивать его в гораздо большем размере, нежели ранее (). И, конечно, у многих возник вопрос: а как платить меньше? И такой способ есть, вернее даже два – установить вместо кадастровой рыночную стоимость или добиться исключения объекта из перечня недвижимости с соответствующим налогообложением.

Установить вместо кадастровой стоимости рыночную – хороший путь для организаций к снижению налога, и многие этим пользуются. Это особенно выгодно, когда первая выше возможной цены покупки или продажи в несколько раз. Тем не менее, в ряде случаев можно добиться исключения объекта из перечня недвижимости, подлежащей налогообложению именно по кадастровой стоимости. Порой это более перспективно, чем процедура с установлением рыночной цены. Правда, этот способ не всем подойдет.

Вопрос в принципе касается не всей коммерческой и производственной недвижимости. В соответствии с база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости только для определенного рода объектов. Это торгово-офисные здания и недвижимость иностранных организаций, если последние не осуществляют деятельность в РФ через постоянные представительства или же их объекты, не имеющие отношения к деятельности через постоянные представительства.

В остальных случаях база по налогу рассчитывается по среднегодовой (или средней) стоимости объекта. Он определяется как сумма величин остаточной стоимости имущества на первое число каждого месяца, поделенная на количество месяцев в году. Остаточная – это первоначальная стоимость за вычетом износа. Она, как правило, меньше кадастровой, поэтому сумма налога, рассчитанная исходя из среднегодовой стоимости, порой на порядок меньше той, что начислена по кадастровой. Даже с учетом того, что в первом случае ставка налога обычно выше.

Но сделать так, чтобы недвижимость либо не попала в список объектов налогообложения по кадастровой стоимости, либо была исключена из него, можно лишь в определенных случаях. И как это сделать – зависит от региона, в котором работает организация.

Региональный фактор

Налог на имущество организаций является региональным налогом, а значит, многие моменты, которые касаются уплаты налога на имущество, определяют сами регионы (). Это и ставка, и некоторые особенности формирования базы по налогу, и льготы, и порядок уплаты налога, и порядок проведения некоторых процедур. В частности, порядок исключения из перечня объектов налогообложения по кадастровой стоимости субъекты РФ также сами определяют. Поэтому ситуация в разных регионах может отличаться настолько, что общим может остаться лишь тот факт, что налог на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости для торгово-офисных зданий.

Различия хорошо видны при сравнении двух таких регионов, как Москва и Нижегородская область.

Так, если говорить о налоговой базе объектов на территории Москвы, то она рассчитывается исходя из кадастровой стоимости для следующих объектов (без учета жилых помещений и недвижимости иностранных организаций):

административно-деловых и торговых центров (и помещений в них) на земельных участках, у которых один из видов разрешенного использования – размещение офисных зданий, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв. м (и помещений в них), где размещены офисы, торговые помещения, заведения общепита и бытового обслуживания населения, или фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения;
расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений общей площадью свыше 3000 кв. м, принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита объектов бытового обслуживания;
отдельно стоящих нежилых зданий (и нежилых помещений в таких зданиях), если назначение зданий и помещений в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания (ст. 1.1 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64 " ").

В Нижегородской области перечень несколько короче:

административно-деловые и торговые центры, помещения в них;
нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (статья Закона Нижегородской области от 27 ноября 2003 г. № 109-З " ", налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости для следующих объектов (также без учета недвижимости иностранных организаций).

Ставки данного налога для организаций также разнятся. В Москве это 1,4% от кадастровой стоимости в 2017 году и 1,5% в 2018-м, а в Нижегородской области – постоянно 2%.

Кроме того, иногда применяется пониженная ставка. Так, в Москве при расчете суммы налога применяется коэффициент 0,1, если помещение удовлетворяет нескольким условиям. Например, когда оно находится на цокольном, первом и втором этажах зданий, непосредственно примыкающих к пешеходным зонам общегородского значения или к улицам с интенсивным пешеходным движением, и используется для размещения объектов общественного питания, розничной торговли, бытового обслуживания, туристской деятельности, деятельности в области исполнительских искусств, музеев, коммерческих художественных галерей и (или) в области демонстрации кинофильмов.

В Нижегородской области в ряде случаев применяется ставка 0,5%. Это относится к гостиницам, размещенным в принадлежащих налогоплательщику зданиях, или к расположенным в административно-деловых центрах помещениям, где выполняются научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы за счет госсредств.

Кроме того, у каждого региона есть свои льготы по налогу на имущество, рассчитанному исходя из кадастровой стоимости, и их список достаточно большой в обоих субъектах РФ. Далеко не все льготы распространяются на частные коммерческие организации, но, например, в Москве предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости на 300 кв. м для субъектов малого бизнеса, для организаций, работающих четвертый год, и для организаций, средняя численность работников которых за предыдущий год была не меньше 10 человек, а выручка – 2 млн руб. на одного работника. В Нижегородской области льготами могут воспользоваться (частичное или полное освобождение от уплаты налога) организации, реализующие проекты, признанные приоритетными и инновационными, художественные промыслы и организации в отношении приобретенных и вновь введенных в действие основных средств в сфере обрабатывающих производств.

Выйти из Перечня

В обоих регионах в отношении недвижимости есть условие "в соответствии с кадастровыми паспортами объектов…". То есть, и в Москве, и в Нижегородской области есть установленный местным законодательством Перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости. Формируется он по определенным правилам, установленным в каждом субъекте РФ, и согласно Письму ФНС России от 19 мая 2017 г. № БС-4-21/9464@ " ", данный акт не может быть отнесен к законодательству субъекта РФ о налогах.

То есть, постановление может вступить в силу не как остальные "налоговые" нововведения, которые обязательно должны начинать свое действие с 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу (за исключением ряда случаев). В итоге, ничего не запрещает региональным властям обновлять перечень и в середине года, что может стать сюрпризом для некоторых налогоплательщиков, и к этому надо быть готовым.

Постановления о перечнях объектов недвижимости, налогообложение которых рассчитывается по кадастровой стоимости, подразумевает и возможность исключения из него объектов по ряду причин, в основном по одной – объект фактически не используется для торгово-офисных целей. Как это? В соответствии с , перечисленные в законе объекты (магазины, офисы, общепит и т.д.) должны занимать менее 20% от общей площади. То есть, например, на оставшихся 80% должно располагаться какое-нибудь производство. Также возможны и другие поводы – кардинальная смена деятельности или консервация объекта (фактическое прекращение использования).

Как же исключить объект из Перечня? Процедура в обоих регионах также отличается.

Москва

Данные дела рассматривает Межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов налогообложения в городе Москве. Она может поручить Госинспекции по недвижимости определить (в том числе – повторно) вид фактического использования объекта. Для этого надо подать соответствующее заявление в Департамент экономической политики и развития города Москвы (на сайте ведомства есть образец). Документы, которые надо приложить к заявлению (в любом случае):

выписка из ЕГРЮЛ;
доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия заявителя;
выписка из ЕГРП или нотариально заверенная копия свидетельства о собственности.

А далее все зависит от причины, по которой владелец недвижимости решил обратиться в комиссию. Если он считает, что Госинспекция допустила ошибку, так как руководствовалась иными данными, отличными от документов собственника, то в департаменте рекомендуют к заявлению приложить:

оригиналы или копии документов кадастрового и (или) технического учета;
описание различий в документах собственника и Госинспекции по недвижимости.

Если же ошибка была допущена в расчетах, то нужно предоставить:

расчет, проведенный собственником в соответствии с Методикой, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП " ";
указания на расхождения с расчетом Госинспекции по недвижимости.

В случае изменения вида фактического использования помещения (в связи с началом другой деятельности) необходимы:

экспликация и поэтажный план здания с указанием видов деятельности, которые ведутся в каждом из помещений, с отметками о произошедших изменениях;
договоры аренды с указанием видов деятельности, которые будут вести арендаторы в снимаемых помещениях;
соглашение о расторжении договора аренды;
фотоматериалы/видеоматериалы;
лицензии на осуществление заявленных видов деятельности;
документы, подтверждающие, что указанное производственное, медицинское и иное оборудование действительно расположено в этом здании;
ссылки на открытые источники с информацией о виде деятельности, осуществляемой заявителем на территории объекта.

Комиссия нередко принимает решения в пользу заявителей. Так, в 2015 году было подано 250 таких заявлений, назначено 190 повторных мероприятий по определению фактического вида использования объектов, 125 решений принято в пользу собственников (то есть 50% от общего числа поданных заявлений). В 2016 году подано 121 заявление, назначено 55 повторных мероприятий и 39 решений вынесено в пользу заявителя.

Оспорить результаты мероприятий предыдущего года (в данном случае – 2016-го) можно было только до 31 марта текущего года. То есть сегодня собственник может поспорить только с выводами Госинспекции, сделанными уже в 2017 году.

И исключить объект из Перечня на 2017 год можно только в том случае, если повторный акт с выводом, что объект не используется для торгово-офисных целей, составлен до 31 декабря 2016 года. Если позже – то только из Перечня на 2018 год.

Нижегородская область

Здесь процедура исключения из Перечня несколько иная. Этими вопросами занимается Межведомственная комиссия при министерстве инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области. Для этого надо сделать отчет о фактическом использовании и подать заявление в министерство. На данный момент можно исключить объект только из Перечня за 2017 года – за 2016 год уже поздно (по срокам действуют те же правила, что и Москве).

Кстати, если комиссия примет отрицательное решение, то его можно обжаловать в судебном порядке. Но, в принципе, в Нижегородской области практика исключения из Перечня в основном положительная, в том числе и при обжаловании в суде.

Главное условие

Шанс исключить объект из Перечня напрямую зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и наименования (назначения) объекта. Если они предусматривают размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, то такие объекты не подлежат исключению из перечня, даже если они убираются в необходимую пропорцию 20%/80%. И подавать заявку или заказывать экспертизу в этом случае нецелесообразно.

То есть, если по всем документам объект – заведение общепита, например столовая, то и рассматривать ее будут как столовую, несмотря на то, что фактическое использование может быть другое (или даже не использоваться вовсе). Но обычно таких назначений бывает несколько, что, в принципе, оставляет пространство для маневра. Главное – ничего не напутать.

Теги: Москва, юрлица, налог на имущество организаций, бухучет и отчетность, налоги, сборы, взносы, практические ситуации, ФНС России

Кто платит повышенный налог в Москве?

В соответствии с законодательством г. Москвы с 1 января 2015 г. налог исчисляется из кадастровой стоимости в отношении следующих категорий объектов:

Административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 3000 кв. метров и помещений в них если соответствующие объекты недвижимости, за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме объектов, расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
Отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 2000 кв. метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
Расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений, площадь каждого из которых свыше 3000 кв. метров, принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;
Объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.

Правительством Москвы утверждена «Методика определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения».

Данная Методика, помимо прочего, устанавливает критерии отнесения помещений к офисам, объектам торговли и т.д., которые до настоящего времени не установлены на федеральном уровне.

Так в указанной Методике приводятся следующие определения:

торговый объект - здание (строение, сооружение) или часть здания (строения, сооружения), оснащенное специализированным оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров;

офис - здание (строение, сооружение) или часть здания (строения, сооружения), в котором оборудованы стационарные рабочие места, используемое для размещения административных служб, приема клиентов, хранения и обработки документов, оборудованное оргтехникой и средствами связи, не используемое непосредственно для производства товаров;

объект организации бытового обслуживания - здание (строение, сооружение) ли часть здания (строения, сооружения), предназначенное и (или) фактически используемое для оказания бытовых услуг, оснащенное специализированным оборудованием, предназначенным и используемым для оказания бытовых услуг;

объект общественного питания - здание (строение, сооружение) или часть здания (строения, сооружения), в котором оказываются услуги общественного питания, оснащенное специализированным оборудованием, предназначенным и используемым для оказания услуг общественного питания;

Таким образом, для российских организаций действуют два критерия применения налога, рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости:

исходя из разрешенного использования земельного участка – в отношении всех зданий (независимо от назначения и фактического использования) площадью свыше 3000 кв.м. расположенных на земельном участке, разрешенное использование которых предполагает размещение, офисных зданий, либо объектов торговли и бытового обслуживания.
При этом в новой редакции закона прямо указано, что под действие данного критерия не подпадают участки, на которых разрешено размещение административных зданий промышленных предприятий.
Поскольку разрешенное использование участка является основанием применения повышенного налога в отношении расположенных на нем задний независимо от их фактического использования, во многих случаях становится актуальным вопрос изменения разрешенного использования участка .
исходя из фактического использования здания – в отношении всех нежилых зданий площадью свыше 2000 кв.м. и нежилых помещений в многоквартирных домах площадью свыше 3000 м., фактически используемых для размещения офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания. Фактическое использование устанавливается Государственной инспекцией по недвижимости г. Москвы при обследовании помещений. В данном случае не имеет значения ни назначение помещений по документами кадастрового и технического учета, ни разрешённое использование участка, на котором они расположены.
При этом под фактическим использованием помещения для соответствующих целей подразумевается использование с данной целью хотя бы 20% площади здания.
Учитывая крайне широкое определение «офиса», под данный критерий подпадают в том числе и административные корпуса промышленных предприятий (но для них установлены льготы).
В то же время, исходя из понятия «торгового объекта», к данной категории могут быть отнесены лишь объекты оптовой и мелкорозничной торговли, имеющие торговые залы. Отнесение к данной категории отдельно стоящих складов, логистических комплексов и т.д. будет являться неправомерным.
Поскольку вопрос о фактическом использовании объекта определяется по результатам проверки Госинспекции по недвижимости г. Москвы, возникает необходимость оспаривания результатов контрольных мероприятий .

Льготные режимы налогообложения.

Налог уплачивается в размере 25% исчисленной суммы в отношении:

1. Расположенных в административно-деловых центрах и торговых центрах (комплексах) помещений, используемых:

для осуществления образовательной деятельности и (или) медицинской деятельности;
научными организациями, выполняющими научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы за счет средств бюджетов, средств Российского фонда фундаментальных исследований и Российского фонда технологического развития, при условии, что указанные средства составляют не менее 30 процентов всех доходов, полученных научной организацией в отчетном (налоговом) периоде.

2. Нежилых зданий (строений, сооружений), при одновременном соблюдении следующих условий:

1) нежилые здания (строения, сооружения) и помещения в них не переданы в пользование третьим лицам и используются налогоплательщиком для размещения рабочих мест работников, обеспечивающих его производственную деятельность;

2) нежилые здания (строения, сооружения) расположены на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает только размещение объектов промышленности и (или) производства и (или) административных зданий (строений, сооружений) промышленности, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок промышленности;

3) на земельных участках, на которых расположены данные объекты, или на прилегающих к ним земельных участках расположены находящиеся в собственности налогоплательщика нежилые здания (строения, сооружения), используемые им для осуществления производственной деятельности, и данные нежилые здания (строения, сооружения) и помещения в них не переданы налогоплательщиком в пользование третьим лицам.

То есть данная льгота применяется в отношении административных корпусов действующих промышленных предприятий, используемых исключительно для функционирования данного предприятия.

3. Объектов, расположенных на земельных участках, разрешенное использование которых предусматривает размещение офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания, но фактически для данных целей не используемые (используется менее 20% площади).

С 2014 года большое количество компаний столкнулась с проблемой расчета и уплаты налога на имущество, когда в качестве базы для расчета налога берется кадастровая стоимость такого здания или строения в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ и Законом г. Москвы от 05.11.2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций». В результате нового расчета суммы налога у многих московских предприятий налоговая нагрузка выросла в разы, в десятки, а то и сотни раз!

Налоговая нагрузка на организации растет из года в год

Актуальность проблемы заключается в том, что включение зданий в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (далее в тексте статьи «Перечень»), производится каждый год с 2014 года. И данный процесс носит лавинообразный характер, поскольку критерии - площадь строения, рассматриваемого в качестве объекта налогообложения, - ежегодно пересматриваются с целью включения максимального количества предприятий и увеличения налоговой нагрузки на все большее количество организаций Москвы. Так, в Перечень 2014 года было включено 1816 объектов, на 2015 год - 5386 объектов, на 2016 год - 7183 объекта, а на 2017 год - 23 835 объектов! Дополнительным фактором актуализации проблемы в 2017 году явилось утверждение в ноябре 2016 года Правительством Москвы новых результатов кадастровой оценки земельных участков и зданий, применяемых с 1 января 2017 года.

Согласно подпункту 2 ст.1.1 Закона г. Москвы от 05 ноября 2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций» с 01 января 2017 г. налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется, в том числе, в отношении отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв. метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

В 2016 году критерий площади равнялся от 2000 квадратных метров, а в 2015 рассматривали здания более 3000 квадратных метров.

Имеете на балансе АДЦ - готовьтесь платить налог по кадастровой стоимости

Величина имущественного налога - это особенно острая проблема для производственных предприятий города Москвы, когда их заводоуправления, лабораторно-исследовательские корпуса Департаменты Правительства Москвы, Государственная инспекция по недвижимости, а вслед за ними и налоговые органы, рассматривают в качестве административно-деловых центров, в которых размещены офисные помещения, в соответствии с содержанием статьи 378.2 Налогового кодекса РФ. Данной статьей установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, согласно которой налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания…».

В соответствии с пунктом 3 ст.378.2 НК РФ административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом:

Здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Объект недвижимости: здание, строение, сооружение, может попасть в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, а соответственно и налог на имущество по такому зданию будет исчисляться на основе его кадастровой стоимости в зависимости от двух причин:

вида разрешенного использования арендуемого Вами или Вашего собственного земельного участка, на котором расположено здание;
или здание фактически используется под офисные помещения, объекты торговли, бытового обслуживания, в том числе не только собственником зданий, но и арендаторами.

Рассмотрим оба основания.

Вид разрешенного использования земельного участка под зданием - это важно

В отношении первого пунктом 1 статьи 1.1 Закона г. Москвы от 05 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" предусмотрено, что налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них (кроме помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений), если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного (кроме зданий (строений, сооружений), расположенных на земельных участках, вид разрешенного использования которых предусматривает размещение промышленных или производственных объектов) и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

Необходимо подчеркнуть, что в предыдущей редакции содержалось ограничение по площади для таких объектов недвижимого имущества - «общей площадью свыше 3000 кв. метров», - однако с 12 июля 2017 года такое ограничение снято. Поэтому со следующего года мы ожидаем существенное дополнение Перечня всеми зданиями, которые ранее имели площадь менее 3000 кв. метров.

На основании абз. 2 п. 2 ст. 7 ЗК РФ и ч. 4 ст. 37 ГрК РФ организация вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования выбрать вид разрешенного использования земельного участка из всех видов разрешенного использования, указанных в градостроительном плане земельного участка и установленных градостроительным регламентом территориальной зоны.

Частью 3 ст. 37 ГрК РФ установлено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка до утверждения правил землепользования и застройки применительно к городу Москве установлен в постановлении Правительства Москвы от 28 апреля 2009 года N 363-ПП "О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве" пунктом 3.2 которого в действующей на сегодня редакции предусмотрено, что разрешенное использование земельного участка указывается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков". В предыдущей редакции 363-ПП было установлено, что разрешенное использование земельных участков указывается в соответствии с классификацией, утвержденной приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (далее - Методические указания), на основании градостроительного плана, а при его отсутствии - на основании фактического использования такого земельного участка.

Проанализировав судебную практику, можно выделить три практически существующих случая определения вида разрешенного использования земельного участка:

а) вид разрешенного использования определен договором аренды земельного участка. Подобное характерно для долгосрочных договоров аренды, заключенных в 1990е годы, которые не изменялись впоследствии. В этом случае вид разрешенного использования будет иметь лишь словесное определение - например, «для эксплуатации производственных и административно-деловых зданий»;

б) вид разрешенного использования земельного участка определен приказом МЭРТ РФ от 15 февраля 2007 года N 39. Наиболее часты случаи указания следующих видов разрешенного использования - 1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; или 1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения; или 1.2.9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

в) вид разрешенного использования земельного участка определен приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540. В этом случае разрешенное использование будет установлено по классификатору. Для примера: «пищевая промышленность» (6.4); склады (6.9); деловое управление (4.1); магазины (4.4) и так далее.

Судебные решения за 2014 - 2017 года выработали подход соотношения вида разрешенного использования конкретного земельного участка со следующими двумя:

1.2.5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; и

1.2.7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Если у предприятия в кадастровом паспорте земельного участка, арендуемого или находящегося в собственности, указан хотя бы один из данных двух видов разрешенного использования земельного участка, то располагающееся на нем строение будет включено в Перечень. Обратим внимание, что фактическое использование предприятием такого строения во внимание не берется - будь в нем хоть производственный цех, всё равно по «земельному» критерию налог будет увеличен. В качестве примера подобного дела можно привести рассмотрение Верховным судом РФ 30 марта 2017 года дела № 5-АПГ17-25, в котором суд прямо указал, что: «Таким образом, расположение указанного здания на земельном участке с видом разрешенного использования, который предусматривает размещение объектов бытового обслуживания, позволяет отнести названный объект недвижимости к торговому центру на основании подпункта 1 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 1.1 Закона города Москвы "О налоге на имущество организаций".

При этом не имеют правового значения доводы *** о фактическом неиспользовании помещения, поскольку здание, в котором находится нежилое помещение, принадлежащее административному истцу, правомерно включено Правительством Москвы в оспариваемый перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость».

В случае если вид разрешенного использования земельного участка установлен в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540, то в судебных решениях будет определено его соотношение с классификацией по приказу МЭРТ РФ от 15 февраля 2007 года N 39. Например, в делах № 5-АПГ17-31, № 5-АПГ17-52 Верховный суд РФ соотнес «деловое управление (4.1.)» с «земельными участками, предназначенными для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7.). В обоих случаях решение было вынесено в пользу Правительства Москвы, а внесения объектов недвижимости в Перечень было признано правомерным.

Может возникнуть ситуация, когда здание, являющееся объектом повышенного налогообложения по налогу на имущество, расположено на двух земельных участках , где лишь один из них предназначен для использования под офисные здания или объекты общественного питания, бытового обслуживания и торговли. К сожалению даже если существенно меньшая часть здания попадает на такой участок, то шансы исключить его из Перечня малы, как указано в деле № 5-АПГ17-28, рассмотренном Верховным судом РФ 18 мая 2017 года.

Поскольку Правительство Москвы в случае неуспеха в Мосгорсуде (первой инстанции по подобного рода делам) всегда обращается с апелляцией в Верховный Суд РФ, рассмотрим некоторые случаи из практики данного суда за конец 2016 - первую половину 2017 года. И, несмотря на достаточную сложность оспаривания включения зданий в Перечень по данному основанию, мы можем извлечь следующие полезные для налогоплательщика практические выводы:

В случае, когда виды разрешенного использования земельного участка, предусматривающие повышение налоговой базы, упомянутые выше 1.2.7. и 1.2.5., были ошибочно установлены распоряжением Правительства Москвы, то успешное оспаривание такого распоряжения в арбитражном суде дает хорошие основания для исключения объектов недвижимого имущества из Перечня (см. Апелляционное определение ВС РФ от 10 ноября 2016 года №5-АПГ16-80). И наоборот, если такое распоряжение Правительства не оспорено, то суд не сможет вынести решение в пользу налогоплательщика (см. Апелляционное определение ВС РФ от 18 мая 2017 года №5-АПГ17-31);

В случае наличия смешанного назначения участка: и для производственных целей и для размещения общественно-деловых объектов, при фактическом использовании зданий, располагающихся на таком земельном участке в производственной деятельности, есть возможность также достижения цели по устранению повышенного налогового бремени (см. Апелляционное определение ВС РФ от 13 марта 2017 года №5-АПГ16-132);

Если земельный участок предоставлен «для проектирования и строительства многофункционального комплекса зданий», то старые строения, расположенные на нем, законсервированные для сноса и фактически не используемые под офисы, объекты бытового обслуживания, общественного питания и торговли будут также исключены судом из Перечня (см. Апелляционное определение ВС РФ от 30 марта 2017 года №5-АПГ17-26);

Имеет практическую ценность и возможность получения распоряжения Правительства Москвы об изменении вида разрешенного использования с 1.2.7. или 1.2.5. в соответствии с фактическим использованием земельного участка. В этом случае со следующего налогового периода объекты недвижимого имущества могут быть обоснованно исключены из Перечня (см. Апелляционное определение ВС РФ от 30 марта 2017 года №5-АПГ17-16).

Важно как используется здание, а не кем…

Второе основание включения объекта недвижимого имущества в Перечень - фактическое использование такого здания, строения, сооружения. Согласно подпункту 2 ст.1.1 Закона г. Москвы от 05 ноября 2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций» с 01 января 2017 г. налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется, в том числе, в отношении:

отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв. метров и помещений в них, фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения, а также в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Сразу подчеркнем, что рассматриваемым критерием является именно «как используется здание», а не «кто использует здание». То есть, если собственник сдает строение или большую часть помещений в нём в аренду производственным компаниям, то такое здание не будет признано подлежащим включению в Перечень по критерию фактического использования. Подобные кейсы были неоднократно рассмотрены судами. Например, аналогичное дело было рассмотрено Верховным судом РФ 08 декабря 2016 года по делу № 5-АПГ16-83 или делу № 5-АПГ16-113.

Итак, на основании статьи 4 Федерального закона от 2 ноября 2013 года N 307-ФЗ "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" постановлением правительства Москвы от 14 мая 2014 года N 257-ПП утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения. Согласно пункту 1.2 данного порядка мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.

В соответствии с пунктом 2.4 вышеуказанного Порядка, в целях подготовки к проведению мероприятий по определению вида фактического использования объектов нежилого фонда Госинспекция по недвижимости должна использовать информацию, содержащуюся в государственном кадастре недвижимости, документы технического учета и иные документы, полученные в установленном порядке от органов исполнительной власти, в том числе Департамента городского имущества города Москвы, подведомственных органам исполнительной власти организаций.

Госинспекция по недвижимости обрабатывает массив данных по строениям с начала 2017 года площадью более 1000 квадратных метров по Москве. Далее каждое строение осматривается инспекторами Госинспекции в соответствии нормами Постановления № 257-ПП на предмет его фактического использования. Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения признается использование не менее 20 процентов общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (пункт 1.5 этого же порядка). Инспекторы работают четко по Порядку определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения, утвержденному Постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 г. № 257-ПП. итогом их работы является единственный документ - Акт о фактическом использовании здания (строения, сооружения) и (или) нежилого помещения для целей налогообложения (далее «Акт о фактическом использовании здания»). Данный акт содержит один из двух выводов:

а) Здание (строение, сооружение) и нежилое помещение фактически используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания , или

б) Здание (строение, сооружение) и нежилое помещение фактически не используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания .

Как показала практика общения с предприятиями г. Москвы, инспекторы Госинспекции вопреки сложившейся судебной практике не принимают во внимание вид деятельности компании - собственника здания или компании-арендатора здания или помещений в нем, совершают процедурные и методологические ошибки в нарушение Методики осмотра, утвержденной Постановлением Правительства Москвы 257-ПП. Нередки случаи, когда по итогам разных проверок одного и того же здания, помещения в котором не перестраивались и функциональное назначение которых не менялось, в расчетах и выводах содержатся отличающиеся друг от друга пропорции офисных и неофисных площадей. Между тем такой Акт о фактическом использовании здания принимается судами как основное доказательство при рассмотрении вопроса об исключении строения из Перечня. И, обратите внимание, отдельно оспорить легитимность содержание такого акта на основании процедурных нарушений при проведении проверки, на основании несоответствия приведенных в акте расчетов установленной методике, как установлено судами различных инстанций, невозможно. В подтверждение сказанного можно обратиться к Постановлению Арбитражного суда Московского Округа от 15.06.2016 г. по делу № А40-239280/15, в котором содержатся следующие выводы:

«1. Оспариваемый акт в том виде, в котором он изложен, не является ненормативным правовым актом, подлежащим обжалованию в арбитражном суде.

Оспариваемый акт непосредственно не затрагивает прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, не влечет для него последствий экономического характера и не создает препятствий для осуществления такой деятельности, не порождает экономического спора.
Нормами действующего законодательства возможность оспаривания в суде самого акта, в котором отражены результаты проверки, а также иных документов, составляемых в ходе проверки, не предусмотрено (установил суд первой инстанции)».

Пути выхода из конфликтной ситуации

Итак, если по итогам разных проверок одного и того же здания Госинспекцией, в расчетах и выводах содержатся отличающиеся друг от друга пропорции офисных и неофисных площадей, то мы советуем компаниям следующее:

Во-первых, тщательно собирать документацию по каждой проверке Госинспекцией - от поручения на проверку до получения копии Акта о фактическом использовании здания;

Во-вторых фиксировать с помощью системы контроля учета доступа на предприятие время, дату и персональный состав пришедших на проверку должностных лиц;

В-третьих самостоятельно или в случае отсутствия навыков с помощью экспертов провести проверку содержания Акта о фактическом использовании здания на предмет правильной классификации фактического использования каждого помещения и соответствия сделанных Госинспекцией расчетов утвержденной методике обследования.

Все полученные и собранные данные о процедурных и методических недостатках, допущенных как при самой проверке, так и в Акте о фактическом использовании здания помогут при оспаривании в суде факта включения конкретного здания в Перечень.

Примерно половина судебной практики, положительной для налогоплательщиков, связана с противоречиями между выводами в Актах о фактическом использовании здания. Дела, рассмотренные Верховным Судом РФ под №№ 5-АПГ17-2, 5-АПГ17-10, 5-АПГ17-13, 5-АПГ17-14, 5-АПГ16-128, 5-АПГ16-127, 5-АПГ16-111, 5-АПГ16-101, 5-АПГ16-128, 5-АПГ16-65, 5-АПГ16-91 и иные сводятся к именно к противопоставлению акта осмотра зданий в 2014 году, когда был сделан вывод об использовании налогоплательщиков помещений в здании для размещения офисов, объектов бытового обслуживания, общественного питания и торговли, с актом осмотра того же здания в 2016 году, и вывод был уже прямо противоположный. Истцы в этом случае успешно доказывают факт, что ничего не менялось в здании, как конструктивно, так и фактически. Отдельным доказательством послужит наличие независимого экспертного заключения о различиях между «отрицательным» и «положительным» Актами о фактическом использовании здания как в квалификации помещений, так и в числовых данных расчетов.

Иная ситуация с проработкой доказательственной базы в случае, когда Акт о фактическом использовании здания был изначально с отрицательным выводом для предприятия, и повторного положительного акта осмотра не было, или же еще больше - повторный акт также установил, что здание подлежит включению в Перечень.

Получить независимый экспертный отчет о неиспользования спорного здания в целях размещения офисов, объектов бытового обслуживания, общественного питания и торговли после проведения независимого экспертного обследования такого объекта. Как правило, при проведении обследования используются как нормы Методики проведения осмотра, утвержденной в 257-ПП, так и выводы судебной практики, что инспектора Госинспекции в большинстве своём не делают. Особенно важно, что такие экспертные заключения успешно принимаются судами в качестве доказательства фактического использования здания;

Собрать все имеющиеся документы, которые касаются видов деятельности истца. Конечно, деятельность не должна включать в себя оказание бытовых услуг, услуг по организации общественного питания, торговлю, размещение сдаваемых в аренду офисных помещений. Хорошо, если виды деятельности будут подтверждаться наличием лицензий, заключенными договорами, наконец, уставом и присвоенными кодами ОКВЭД. Примерами положительных исходов судебных разбирательств могут послужить дела, рассмотренные Верховным судом № 5-АПГ17-22, № 5-АПГ16-116.

В то же время отрицательным результатом рассмотрения обращения истца может послужить кейс по делу № 5-АПГ16-117 от 16 февраля 2017 года, в котором компания оказывала услуги как юридическим лицам, так и гражданам в одном и том же помещении. В результате этого ни суд, ни Госинспекция не смогли отделить те площади, которые используются под бытовые услуги, и те, которые используются для ремонта коммерческого автотранспорта. Данный пример четко характеризует важность и скрупулёзность проработки соотношения вида деятельности с Общероссийскими классификаторами услуг и видов деятельности.

Подтвердить факты использования здания в едином производственном процессе и размещения в нём сопутствующих производству служб. Кабинеты бухгалтерии, отдела продаж, отдела кадров, юридического отдела и иных подобных служб безальтернативно относятся Госинспекцией к офисным площадям. Тогда как суды чётко относят эти помещения именно к кабинетам - термину, используемому в технической документации. Если существуют конструктивные особенности, когда например, здание заводоуправления соединено с цехами переходами, или если есть огороженный охраняемый периметр территории с ограниченным контролируемым доступом к спорному зданию, то данные факты также стоит использовать в своей аргументации, как это делали истцы, например, в делах № 5-АПГ16-116, № 5-АПГ15-43.

Игры с чиновниками о включении и об исключении объектов недвижимости из Перечня могут затянуться

В заключение нашей статьи, посвященной уменьшению затрат компаний по налогу на имущество путем исключения из Перечня самого здания - объекта налогообложения, отметим, что практика составления Перечня Правительством Москвы тем интересна, что даже достижение успеха предприятием по исключению своего объекта недвижимости из Перечня в конкретном году путем получения соответствующего решения суда абсолютно не означает, что тот же самый объект недвижимости не будет включен в Перечень на следующий год. В судебной практике можно проследить такие случаи, когда налогоплательщики вынуждены ежегодно обращаться в Мосгорсуд по исключению одного и того же здания из перечня. Примером могут послужить ежегодные процессы между Правительством Москвы и АО «Косметическое объединение «СВОБОДА», когда предприятие методично каждый год исключает свое здание заводоуправления из действующих редакций Перечня на 2015, 2016, 2017 года, а Правительство Москвы на основании ежегодных осмотров Госинспекции также регулярно добавляет это здание на следующий же год (см. Определение ВС РФ от 02 сентября 2015 года № 5-АПГ15-43, Апелляционное определение ВС РФ от 21 июля 2016 года № 5-АПГ16-42, Апелляционное определение ВС РФ от 22 июня 2017 года № 5-АПГ17-53).

Поэтому мы, прежде всего, рекомендуем предприятиям взять за правило ежегодно отслеживать новую редакцию Перечня на предмет появления в нем своих объектов недвижимого имущества, чтобы не столкнуться с неожиданным увеличением своего налогового бремени. В случае если Ваше здание попало в Перечень - первично или повторно, - то оперативно самостоятельно или с помощью внешних экспертов оценить свои перспективы в суде на основе имеющихся доказательств. И если они существуют - добиваться в суде справедливости.

Статья подготовлена совместно с Сергеем Говоровым, директором по юридическим и кадровым вопросам АО «СВОБОДА».

Халтура не прошла, но осадочек остался, или Будьте бдительны, плательщики налога на имущество (Анищенко А.)

Дата размещения статьи: 17.11.2015

(Комментарий к Решению Московского городского суда от 24.07.2015 по делу N 3-371/2015 "О признании противоречащим закону пункта 3597 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость"")

Халтура в работе рядовых исполнителей привела к тому, что представители московского чиновничества имели в суде, как говорится, весьма бледный вид. Что и отразилось в Решении Московского городского суда от 24.07.2015 N 3-371/2015. Речь идет о налоговом споре, связанном с уплатой налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Объект обложения

Чтобы понять суть спора, напомним некоторые нормы НК РФ.
В ст. 378.2 НК РФ для уплаты налога на имущество исходя из кадастровой стоимости имущества установлены следующие правила.
Налог уплачивают налогоплательщики, у которых в собственности есть:
- или административно-деловые центры, или торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
- нежилые помещения, которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
При этом, в частности, торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание, строение или сооружение, помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:
- здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания;
- здание предназначено для использования (или фактически используется) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания.
Кроме того, следует учесть, что здание признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания.
Под фактическим использованием здания в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания понимается использование не менее 20% его общей площади для размещения указанных объектов.
Аналогичные определения установлены и для административно-деловых центров в отношении размещения и использования офисов.
НК РФ обязывает региональные власти сделать следующие вещи.
Во-первых, определить перечень недвижимости, по которой налог на имущество будет взиматься исходя из кадастровой стоимости.
Во-вторых, отправить данные об этих объектах налоговикам на местах.
В-третьих, разместить перечень в Интернете.
Вид фактического использования зданий и помещений должен определяться администрацией региона в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий и помещений, устанавливаемым Минэкономразвития России по согласованию с Минфином России. Однако до установления такого порядка вид фактического использования зданий и помещений будет определяться по правилам, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ.

Причина конфликта

Работала некая московская компания, уплачивала налоги и в ус не дула. Как вдруг узнала, что у нее появилась обязанность платить налог на имущество по кадастровой стоимости объекта, в котором располагались производственные площади.
До этой новости компания была спокойна, так как согласно документам принадлежащий ей объект недвижимости располагался на земельном участке, вид разрешенного использования которого был определен как "использование территории под эксплуатацию производственных зданий булочно-кондитерского комбината и строительство новых производственных объектов, складских и производственных помещений".
Да и фактически спорный объект на участке не использовался в целях делового, административного или коммерческого назначения либо для размещения торговых объектов. На участке было помещение, в котором располагались цеха по производству кондитерской продукции. Конечно, в здании были и офисные помещения (на любом производстве есть офисные помещения - для администрации, бухгалтерии и т.п. служб), но площадь, которую они занимали, составляла менее 20% общей площади здания.
Пунктом 1 Постановления Правительства Москвы от 28.11.2014 N 700-ПП на 2015 г. и последующие налоговые периоды был утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (п. 1 ст. 1.1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций").
Каково же было изумление компании, когда выяснилось, что ее производственные помещения чиновники внесли в указанный Перечень. Как же так вышло?
Разумеется, налогоплательщик ринулся в суд.

Полномочия контролирующей инспекции

Пунктом 1.2 Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения (утв. Постановлением Правительства Москвы от 14.05.2014 N 257-ПП) предусмотрено, что мероприятия по определению вида фактического использования зданий и нежилых помещений производятся Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы.
В пп. 4 п. 1.4 этого Порядка дается следующее понятие офиса: это здание или часть здания, в котором оборудованы стационарные рабочие места, используемое для размещения административных служб, приема клиентов, хранения и обработки документов, оборудованное оргтехникой и средствами связи, не используемое непосредственно для производства товаров.
В соответствии с п. 3.5 Порядка по результатам проведения мероприятий по определению вида фактического использования зданий и нежилых помещений составляется акт с приложением фотоматериалов.
Если при проведении мероприятий по определению вида фактического использования возникли обстоятельства, препятствующие доступу работников госинспекции в указанное здание, и имеется информация об использовании указанного здания для размещения офисов, торговых объектов и т.п., то акт о фактическом использовании оформляется с указанием выявленных признаков размещения офисов с приложением фотоматериалов и указанием на обстоятельства, препятствующие доступу работников госинспекции в указанное здание.

На основе интуиции

Как выяснилось в ходе судебного заседания, чиновники инспекции предъявили акт, в котором было написано, что в здание их не пустили. Они сделали фотографии, на основе которых посчитали, что спорное здание используется под офисы. Полагаем, что чиновники инспекции интуитивно предполагали, что производственные помещения должны быть унылыми, серыми и грязными, а чистыми, светлыми и красивыми могут быть только офисы. В акте обследования от 19.08.2014 они написали, что 100% площади данного здания используется под офисы.

Суд решил

Что характерно, представители самой госинспекции по недвижимости в суд не пришли. Отдуваться за них пришлось представителю столичного правительства.
Видимо защищая честь мундира, он полностью поддержал действия чиновников из госинспекции. Таким образом, пойти навстречу налогоплательщику "по-хорошему" не получилось.
Суд выяснил, что ссылка инспекторов на то, что их не допустили в здание, является голословной, хотя именно они должны были бы доказать это обстоятельство.
В рассматриваемом деле оказался еще один интересный документ - протокол осмотра здания нотариусом, составленный 22.06.2015. Из него следовало, что в принадлежащем обществу здании ведется деятельность по производству хлебобулочных и кондитерских изделий.
Суд посчитал крайне сомнительным то, что компания успела бы за столь короткий срок (с 19.08.2014 по 22.06.2015) сделать из 100-процентного офисного здания производственные мощности, учитывая масштаб возможной переделки.
Чиновники пытались указать, что адрес, по которому расположено включенное в Перечень здание, указан в качестве адреса группы компаний, строения которых однозначно используются под офисы.
Представитель компании легко парировал этот выпад, пояснив, что часть строений давно была продана третьим лицам и к самой компании отношения больше не имеет.
Так как в силу ст. 249 ГПК РФ обязанность по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия нормативного правового акта, возлагается на орган, принявший этот акт, и исходя из того, что чиновники вообще ничего не смогли доказать, суд удовлетворил претензии налогоплательщика.

Ложка дегтя

Удовлетворить-то заявление налогоплательщика суд удовлетворил, но вот какая штука получается.
Налогоплательщик требовал, чтобы был признан недействующим пункт Перечня относительно объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в котором было указано принадлежащее компании здание.
Но, определяя момент, с которого указанный правовой акт признается недействующим, суд исходил из правовой позиции КС РФ, выраженной в Постановлении от 11.04.2000 N 6-П. Согласно этому документу решение суда общей юрисдикции, которым нормативный правовой акт признан противоречащим федеральному закону, по своей природе не является подтверждением лишения такого акта юридической силы с момента издания, а означает лишь признание его недействующим и, следовательно, с момента вступления решения суда в силу не подлежащим применению.
Оспариваемый частично нормативный правовой акт был принят Правительством Москвы в пределах его полномочий. До вынесения комментируемого Решения суда документ применялся, на его основании были реализованы права организации. Именно это обстоятельство послужило поводом для обращения заявителя в суд с соответствующим заявлением. Суд посчитал необходимым признать спорный пункт Перечня объектов недвижимого имущества недействующим с момента вступления Решения суда в законную силу.
Проще говоря, если мы правильно понимаем, до момента вступления в силу Решения суда компании предлагается-таки заплатить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости здания.
Вот это сюрприз! Настоящая "наводка" для пополнения региональных бюджетов. Грубо говоря, получается, что достаточно включить в перечень все, что придет чиновникам в голову, а потом спокойно ждать, когда изумленный налогоплательщик отправится в суд.
Суд вынесет решение в его пользу, но с момента включения в перечень и до момента вступления в силу решения суда налогоплательщик вынужден будет заплатить повышенную сумму налога на имущество?
Что-то тут не так...

Для Москвы утвержден перечень объектов коммерческой недвижимости на 2018 год, по которым налог на имущество организаций рассчитывается от кадастровой стоимости. Об этом сообщает департамент экономической политики и развития города Москвы.

В новый перечень вошло около 25 тысяч объектов общей площадью почти 90 миллионов «квадратов». Это на 4% больше, чем в предыдущем налоговом периоде. Это связано с работой, направленной на справедливое распределение налоговой нагрузки.

«Город, таким образом, продолжает работу, направленную на справедливое распределение налоговой нагрузки — в зависимости от реальной стоимости имущества, создает равные условия налогообложения для схожих объектов торговой и офисной недвижимости», — отметил Министр Правительства Москвы, глава Департамента экономической политики и развития города Владимир Ефимов.

Он напомнил, что в столице создана сбалансированная система льгот для включенных в перечень торгово-офисных объектов, которые относятся к социально значимым либо производственным сферам деятельности.

В 2016 году для трех тысяч объектов недвижимости сумма налоговых льгот составила около трех миллиардов рублей.

Информацию о порядке налогообложения, ставках, льготах по налогу на имущество от кадастровой стоимости, действиях в случае несогласия с включением объекта недвижимости в перечень налогоплательщики могут получить на странице Департамента экономической политики и развития города Москвы.

Включен ли ваш объект в утвержденный перечень объектов недвижимости?

Это можно узнать с помощью сервиса для поиска объектов недвижимого имущества, по которым налог на имущество исчисляется от кадастровой стоимости.

Данный сервис предназначен для поиска объектов недвижимого имущества, включенных в Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости.

В случае если Вам принадлежит нежилое помещение в нежилом здании, то в Перечне необходимо осуществлять поиск здания, в котором расположено данное помещение.
В настоящее время в данном сервисе содержатся утвержденные Перечни на 2014 - 2018 гг.

Ознакомиться с критериями, по которым объекты недвижимости включаются в Перечень, порядком налогообложения, ставками, льготами по налогу на имущество от кадастровой стоимости можно на официальном сайте Мэра Москвы .

1. Как пользоваться сервисом?

Поиск в Перечне осуществляется по кадастровому номеру или по адресу объекта недвижимости. Обращаем внимание, что поиск по кадастровому номеру более точен, в то время как поиск по адресу может не дать корректного результата в связи с индивидуальными особенностями написания адреса объекта (например, использование буквы «е» или «ё» в названии улицы).

Кадастровый номер объекта можно увидеть в свидетельстве о праве собственности на объект, выписке из ЕГРН, кадастровом паспорте на объект, на сайте Росреестра

Результаты поиска носят исключительно информационный характер, не являются доказательством наличия или отсутствия объекта недвижимого имущества в Перечне соответствующего года и не могут служить основанием для расчета налога.

В результатах поиска указывается также информация о том, по какому критерию объект недвижимого имущества включен в Перечень. Обращаем Ваше внимание, что в сервисе отражается только один из критериев, по которым объект включен в Перечень, хотя объект может соответствовать нескольким критериям одновременно. Более подробную информацию о критериях включения объекта в Перечень можно найти в пунктах 2 и 3 раздела «Часто задаваемые вопросы».

Официальную информацию о наличии или отсутствии объекта недвижимого имущества в перечне соответствующего года Вы найдете в постановлениях Правительства Москвы от 29 ноября 2013 г. № 772-ПП (действует в 2014 году) и от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП (вступил в силу с 1 января 2015 года) , в 2016 году - в редакции от 26 ноября 2015 г. № 786-ПП , в 2017 году - от 29 ноября 2016 г. № 789-ПП , в 2018 году - от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП.

2. Какие объекты включены в Перечень на 2018 год?

В Перечень на 2018 год включены объекты, соответствующие следующим условиям:

Здание расположено на земельном участке с видом разрешенного использования, включающим размещение торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания;
Нежилое здание (площадью свыше 1 тыс.м2 ) либо нежилое помещение в жилом доме (если совокупная площадь нежилых помещений превышает 3 тыс.м2 )фактически используется не менее чем на 20% общей площади для торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания согласно акту Госинспекции по недвижимости ;
Нежилое здание либо нежилое помещение, расположенное на пешеходных зонах (список таких зон см. ), фактически используется не менее чем на 20% общей площади для размещения торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания согласно акту Госинспекции по недвижимости, либо имеет соответствующее назначение в документах технического учета .

Ознакомиться с критериями включения объектов недвижимого имущества в Перечни на 2014-2018 год можно .

3. Как определить, по какому критерию объект был включен в Перечень?

В результатах поиска объекта недвижимости в сервисе указывается информация о том, по какому критерию объект недвижимого имущества включен в Перечень. Обращаем внимание, что в сервисе отражается только один из критериев, по которым объект включен в Перечень, хотя объект может соответствовать нескольким критериям одновременно.
Проверить, проводилось ли обследование Госинспекцией по недвижимости ().
Если обследование не проводилось, значит, объект недвижимости включен в Перечень на основании вида разрешенного использования земельного участка (либо документов технического учета для объектов, расположенных на пешеходных зонах, подробнее о критериях см. Вопрос № 2).
Обратиться в Департамент экономической политики и развития города Москвы за разъяснениями , по каким критериям Ваш объект недвижимости был включен в Перечень, а также узнать о порядке его налогообложения и возможных льготах .

Ознакомиться с порядком налогообложения Вашего объекта недвижимости налогом на имущество, уплачиваемым от кадастровой стоимости, можно .

4. Что делать, если Вы не согласны с включением объекта недвижимости в Перечень?

Определить, по какому критерию объект был включен в Перечень (см. вопрос № 3).
В случае если здание было включено в Перечень, поскольку вид разрешенного использования земельного участка предусматривает размещение торговли, офисов, бытового обслуживания или общественного питания, но данный участок фактически не используется под заявленные цели, Вы можете:
- обратиться в Департамент городского имущества города Москвы в ближайшее время для исключения указанных видов размещения из вида разрешенного использования земельного участка и внесения данных изменений Росреестром в ЕГРН до 31 декабря 2017 года (), либо
- если изменение вида разрешенного использования нецелесообразно, либо не было произведено до 31 декабря 2017 года, но при этом объект недвижимости фактически используется для вышеуказанных видов деятельности менее чем на 20% площади, обратиться до 30 апреля 2018 года в Госинспекцию по недвижимости для составления акта обследования до 30 июня 2018 года. Это позволит снизить налог в 4 раза , заявив соответствующую льготу (см. вопрос № 5, льгота № 1).
В случае если объект недвижимости был включен в Перечень по акту Госинспекции, как фактически использующийся не менее чем на 20% общей площади для размещения торговли / офисов / бытового обслуживания / общественного питания, Вы можете:
- в случае если акт был составлен в 2017 году и Вы с ним не согласны - обратиться в Департамент до 31 марта 2018 года для рассмотрения Вашего заявления на комиссии с целью составления Госинспекцией повторного акта, подтверждающего отсутствия данных видов использования объекта ();
- в случае если с даты составления акта фактическое использование объекта изменилось и сейчас он используется для вышеуказанных видов деятельности менее, чем на 20% общей площади - обратиться в Департамент для рассмотрения Вашего заявления на комиссии с целью составления Госинспекцией по недвижимости акта, подтверждающего отсутствие данных видов использования объекта до 31 декабря 2017 года ().

Если объект недвижимости включен в Перечень одновременно по нескольким критериям и Вы с ними не согласны, то необходимо осуществить действия, описанные выше в подпунктах 2 и 3.

5. Какими льготами я могу воспользоваться в отношении объектов, включенных в Перечень?

Федеральные налоговые льготы предусмотрены в главе 30 Налогового кодекса РФ.

Региональные налоговые льготы предусмотрены (далее - Закон № 64).

Основные региональные льготы:

Снижение налога в 4 раза - для объектов, фактически используемых для торгово-офисных целей менее чем на 20% общей площади, но включенных в Перечень, поскольку они расположены на земельных участках с видом разрешённого использования для размещения офисных объектов, объектов торговли, общепита и (или) бытового обслуживания (ч. 2.3 ст. 4.1 Закона № 64).
до 30 июня 2018 года получить акт обследования Госинспекции по недвижимости, подтверждающий, что объект недвижимости используется для размещения офисных объектов, объектов торговли, общепита и (или) бытового обслуживания менее чем на 20% общей площади.
Снижение налога в 4 раза для заводоуправлений (офисных зданий, используемых для размещения рабочих мест работников, обеспечивающих производственную деятельность) (ч. 2.1 ст. 4.1 Закона № 64);
Внимание! Для применения данной льготы в 2018 году необходимо в период с 1 января 2017 года до 30 июня 2018 года получить два акта обследования Госинспекции по недвижимости: акт, подтверждающий использование офисного здания под заводоуправление, и акт, подтверждающий наличие производства на земельном участке заводоуправления или смежном земельном участке.
Снижение налога в 4 раза для образовательных, медицинских и научных организаций в отношение помещений, расположенных в торговых и бизнес-центрах, используемых для образовательной, медицинской и научной деятельности (ч. 2 ст. 4.1 Закона № 64);
Льгота для субъектов малого предпринимательства - уменьшение налоговой базы на кадастровую стоимость 300 м2 площади объекта для субъектов малого предпринимательства (ч. 1 ст. 4.1 Закона № 64);
Льгота для гостиниц - уменьшение налоговой базы на кадастровую стоимость увеличенной вдвое минимальной площади номерного фонда гостиницы (ч. 2.2 ст. 4.1 Закона № 64);
Льготы для инвестиционных приоритетных проектов города Москвы:
- промышленных комплексов - уплата 50% суммы исчисленного налога в отношении недвижимого имущества промышленных комплексов (ч. 1.4 ст. 4 Закона № 64);
- технопарков и индустриальных парков - полное освобождение от уплаты налога в отношении недвижимого имущества технопарка или индустриального парка (п. 27 ч. 1 ст. 4 Закона № 64).

Более подробно с условиями применения вышеуказанных льгот, а также с др. льготами можно ознакомиться .