Что можно приготовить из кальмаров: быстро и вкусно

Стороны сделки при ее заключении должны действовать самостоятельно и иметь нужную информацию. Сделка может быть заключена при соблюдении условий:

• Полной осведомленности сторон о предмете сделки. Обе стороны должны располагать информацией о ситуации на рынке.
• Действие сторон только в своих интересах. Интересы продавца и покупателя должны учитываться в одинаковой значимости;
• Ни одна из сторон не должна заключать сделку в связи с определенными обязательствами. Ни одна из сторон не вступает в сделку по принуждению и обе стороны имеют обоснованные мотивы для ее заключения;
• Сделка проводится без принуждения одной из сторон;
• Предмет сделки – ЗУ – должен находиться в открытом доступе на рынке, а его стоимость приблизительно равна аналогичным.

Стоимость и оценка земли сельскохозяйственного назначения

Оценка земельных участков для целей залога Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Крупные земельные участки под жилое или промышленное строительство в Ростовской области практически не пользуются спросом.

Сейчас на рынке присутствуют объекты, выставленные на продажу еще в 2008 году. До кризиса земли поселений пользовались популярностью среди инвесторов и девелоперов, планировавших осуществлять комплексную застройку.

Тогда средний срок экспозиции участка площадью от 1 га составлял порядка 3-4 месяцев. Сейчас он увеличился до 12 и более месяцев. Самым дорогим из районов Ростовской области по ценам на участки в статусе «земли поселений» является Мясниковский район.

6.4. анализ ликвидности оцениваемого объекта и сроков его экспозиции.

Земли сельскохозяйственного назначения являются в своем роде особенным объектом недвижимости, поскольку именно с ними связан процесс сельскохозяйственного комплекса страны и именно они оказывают влияние на качественное развитие агротехнического комплекса страны. И казалось бы, при наличии в избытке такого ресурса как земля, должны отсутствовать (ну или по крайней мере быть сведены к минимуму) проблемы, связанные с развитостью оборота таких земель, их ликвидностью и пр.

Но фактически, эти проблемы существуют, и, следует заметить, имеют свое влияние на процесс оценки такой земли. Во-первых, они сказываются на том, что при определении стоимости земли сельскохозяйственного назначения имеются неравномерности развития рынка.

Земельные участки предназначенные для сельскохозяйственного назначения

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Какова последовательность этапов при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения? Оценка сельскохозяйственных земель включает в себя следующие этапы:1) Заключение договора на оценку земли сельскохозяйственного назначения;2) Установление количественных и качественных характеристик оцениваемой земли.

Внимание

На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра оцениваемой земли Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком.

Ipc-zvezda.ru

Важно

В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;з) Описание процесса оценки земли сельскохозяйственного назначения в части подходов и методов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения с приведением расчетов или обоснован отказ от применения нецелесообразных к ее оценке подходов и методов;и) Согласование результатов оценки земли сельскохозяйственного назначения.

Страница не найдена

Предложение земель для сельскохозяйственного производства характеризуется относительно небольшим количеством объектов, однако, площадь участков, как правило, превышает 1 Га и может достигать 2 500 Га в случае предложения земель сельскохозяйственного производственного комплекса. Основная масса предложения земель для сельскохозяйственного производства представлена крупными земельными участками, спрос на которые ограничен.

Средняя площадь земельных участков по итогам мониторинга рынка составила 80 Га. Наибольший объем предложения по площади земельных участков для сельскохозяйственного производства приходится на Угличский район – 61% и Переславский район – 21% от общего объема предложения.

Доля Большесельского, Пошехонского и Некоузского районов составила 8%, 6% и 2% соответственно. На все остальные районы приходится в сумме всего 2% площадей земель, причем доля каждого из них менее 1%.
Рис.

Ведь ни для кого не является секретом, что при декларировании программ по всевозможной поддержке сельских производителей, зачастую, земля с подобным назначением не является выгодным вложением с точки зрения покупателя. Из этого следует вторая особенность, с которой приходится сталкиваться в процессе оценки подобных объектов — это довольно низкая ликвидность земель.

Показательными в этом смысле могут быть сроки экспозиции, которые редко составляют 1-3 месяца. Как правило, это минимум 6-9 месяцев. Низкая ликвидность таких объектов в свою очередь взаимосвязана с доходностью земель сельскохозяйственного назначения, которую необходимо отражать в отчете в рамках проведения расчетов доходным подходом.

Оценщик собирает и обобщает информацию обо всех факторах, имеющих влияние на стоимость:

• Положение на рынке (стоимость и спрос на аналогичные ЗУ, динамика роста и спада);
• Транспортная доступность;
• Наличие инфраструктуры;
• Экономическая ситуация в районе и пр.

• На основе имеющейся информации делается вывод о способе наиболее эффективного пользования ЗУ с/х назначения.
• Применяются подходящие методы оценки, и на их основании проводятся расчеты.
• Результаты расчетов согласуются, и вычисляется итоговая стоимость ЗУ.
• Отчет передается заказчику.

Стоимость и сроки Стоимость работы оценщиков зависит от размера ЗУ, цели оценки и уровня сложности работы. Минимальная цена за услугу составляет в разных компаниях от 5 до 10 тыс.

рублей. Максимальная зависит от вышеперечисленных условий.

Срок экспозиции для земельных участков сельскохозяйственного назначения

В 2013 году в отраслях агропромышленного комплекса удалось добиться определенных положительных результатов. По данным Информационно-консультационной службы АПК индекс физического объема производства продукции сельского хозяйства к уровню 2012 года составляет 99,6%, производительности труда 105,2%. Рост выручки от реализации сельскохозяйственной продукции составляет 5%, рост себестоимости продукции — 9%. В результате чего рентабельность в целом (с учетом субсидий) составит примерно 3%.

Ярославская «Информационно-консультационная служба АПК» занимается сопровождением инвестиционных проектов. Инвесторам предлагаются к рассмотрению инвестиционные площадки в муниципальных районах Ярославской области.

Инфраструктурные возможности, наличие земельных и трудовых ресурсов позволят создать новое эффективное производство либо реконструировать существующее.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»);- Приказ № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»);- Приказ № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. («Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»);а также Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки (IVSC). При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения Оценщик руководствуется также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г.

№ 568-р. Что представляет собой Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения? Требования к составлению отчета об оценке утверждены Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»).
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, при оценке земли сельскохозяйственного назначения используются следующие методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе — метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Для оценки незастроенных земельных участков сельскохозяйственного назначения (т.е.
HU(™«“Åpâ∏™dPIRüÈÇhfi°ŒCÔ-8Y°E’®bu®åç+=H‹P1¡MtD˛ö˙`¬˜ó»KíMT∏º‘Q{|£¢≈mHÛ∫FŒNÏCŒ˙Wr˛GÄ˝Q6ç endstream endobj 319 0 obj < €2˛ûìK¢ nÜ··N‹%㉸îô{˘Òôô~çÒgÙ (GΔ/œ:æËÅW·9lAV‹Ï≥É≈%jɧ˝Ñ– !N*ßG©Ω˝ügÚWuÕó&vTã≥PlµR4eÌ^U∫î Wf% ÜΙ≠b»y<.C,≥Àc?ºm.

С приходом частной собственности в нашей речи появилось множество новых терминов и определений, вроде . Некоторые взяты из соответствующих законов, другие возникают стихийно и впоследствии приживаются. Такими можно считать определения «коммерческая недвижимость» и «коммерческая земля».

Характеристика коммерческого земельного участка

Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти. Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:

• АЗС, станций автотранспортного ТО;
• офисных, производственных зданий;
• торговых центров;
• спорткомплексов, социальных объектов.

Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. Всё зависит от множества параметров территории: категории земли, её назначения, стоимости, месторасположения, наличия/отсутствия коммуникаций, площадь. можно выделить несколько моментов:

1. Самыми популярными признаны земли под жилстроительство.
2. вокруг крупных городов также очень востребованы. Нередко коммерсанты идут на такую длительную и сложную процедуру как покупка с последующей сменой категории.
3. Транспортная ситуация заметно влияет на коммерческую привлекательность территории. Простейший пример: тот, кто планирует построить склад, не станет рассматривать участок без качественных подъездных путей.
4. Участок, к которому только предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, наименее привлекателен, так как требует огромных затрат средств и времени.
5. Участки больших площадей дольше ждут своих приобретателей, чем более мелкие, например, до пяти гектаров.

По наблюдениям аналитиков, срок экспозиции земельного участка может быть рекордно коротким – всего несколько дней. В этом случае документальное оформление потребует гораздо большего времени, около месяца. Непопулярные территории могут ждать покупателей год и дольше.

Особенности сделок

Сделки с коммерческой землёй в целом довольно просты, но на практике требуют очень внимательного подхода. Ошибки временами могут привести к огромным убыткам, даже полному банкротству.

Потенциальным покупателям коммерческих участков земли следует тщательно рассчитать последующие вложения, потенциальное начало получения доходов, сроки окупаемости всех затрат. Арендаторам, которые планируют что-либо построить, необходимо очень внимательно изучить не только характеристики, категорию и назначение земли, но и .

Ещё один важный момент при продаже земельных участков под коммерческую застройку – это налогообложение всего, что построено или будет построено на коммерческой земле. Относительно недавно в НК были внесены изменения, которые ведут не только к повышению ставок, но и меняют всю базу. Чего стоит одно решение рассчитывать налог не по балансовой стоимости, а по кадастровой!

Правда, пока что под такую финансовую гильотину попали ещё не все объекты. Важны их предназначение, площадь и некоторые другие параметры. И всё-таки потенциальным покупателям коммерческой земли приходится порой пересматривать свои бизнес-планы.

Цены на надел

Цена под строительство коммерческой недвижимости рассчитывается по множеству параметров. Некоторые из них полностью совпадают с факторами, определяющими сроки экспозиции земельных участков коммерческого назначения (перечислены ранее).

По мнению специалистов Vesco Consulting, сроки экспозиции земельных участков могут составлять от 1 дня до 4-5 лет и зависят от следующих факторов:

• Стоимость – адекватные по цене участки находят своих владельцев в 3 и более раз быстрее объектов, предлагаемых по завышенной стоимости;
• Назначение и ВРИ – наиболее популярны в настоящее время земли под жилую застройку, на втором месте земли промышленности, сельхоз участки наименее популярны. Зная это, несложно сделать вывод о том, какой участок будет продаваться быстрее прочих;
• Удаленность и транспортная доступность – особенно важный параметр для земель под коммерческую застройку. Большинство покупателей стремятся минимизировать затраты на дальнейшее развитие участка и еще при покупке обращают внимание на подъездные пути и транспортную доступность объекта.
• Местоположение (трасса) – ранее уже был приведен подробный анализ наиболее популярных трасс для каждого вида использования земли;
• Наличие коммуникаций – важный параметр как для покупателей, приобретающих землю с целью жилой застройки, так и коммерческой. Всё то же стремление снизить свои временные и трудозатраты на освоение объекта делает параметр значимым в сознании потребителя;
• Природное окружение – представляет особую важность для земель под загородную жилую застройку. Клиент, покупая участок с целью построить на нем дом, обращает пристальное внимание на благоприятные факторы окружающей среды (водоемы, лесные массивы);
• Размер участка – наиболее популярны на рынке участки объемом до 5 га, большие объекты требуют внушительных капиталовложений, с нехваткой которых столкнулись многие владельцы бизнеса с приходом кризиса.

Ликвидный участок в непосредственной близости от Москвы, адекватный по цене, с хорошей транспортной доступностью и подведенными коммуникациями может найти своего покупателя буквально за один день, оформление документов займет еще порядка месяца.

Неликвидный участок может продаваться более 4 лет. В среднем продажа такого объекта по завышенной стоимости занимает 1-2 года и сильно зависит от покупательской активности на рынке.

В первую очередь, люди интересуются участками, которые потребуют от них последующих минимальных вложений. Так, при выборе земельного участка промышленного назначения ключевыми факторами для потребителя будут наличие коммуникаций (рядом с участком или на самом участке, причем последнее является большим плюсом), транспортная доступность и стоимость объекта. При этом участки с качественными вышеперечисленными характеристиками продаются в среднем за 1-2 месяца.

Сроки экспозиции, безусловно, зависят от покупательского спроса в тот или иной отрезок времени. На данный момент основной интерес для потребителей составляют участки, на которых возможна жилая застройка, соответственно, они будут продаваться лучше, чем участки с/х назначения с ВРИ под сельхоз использование.

Стоит отметить, что размер участка также влияет на скорость продажи. Большие куски земли раскупаются менее охотно, в то время как участок площадью 1 га продается, в среднем, за 2 месяца.

Некоторые эксперты рынка высказывают мнение о том, что категория и вид разрешенного использования никак не влияют на сроки экспозиции земельных участков, так как осуществление перевода сейчас не столь проблематично.

Для участков с/х назначения и участков с видом разрешенного использования под дачное строительство, но по завышенной цене, срок экспозиции в среднем составляет 2 года. Участки, предназначенные под жилищное строительство, остаются на рынке около года при установленной высокой стоимости.

Проект расположен на территории старого порта города Котки, находящегося на северо-востоке Скандинавского полуострова в 60 км от российский границы и 130 км. от города Хельсинки.

Город Котка расположен в 6 км от современного скоростного шоссе Е18 - главной трассы Скандинавии, соединяющей Осло, Стокгольм, Хельсинки и Санкт-Петербург.

Концепция проекта предполагает интегрирование территории старого порта в центральную часть города и создание живой современной среды, дополняющей существующую инфраструктуру. В рамках проекта планируется строительство дизайнерского аутлет-центра, гостиничные комплексы с помещениями для проведения бизнес-мероприятий и SPA комплексом, жилой комплекс с собственной инфраструктурой, торговые помещения формата «биг бокс», кинотеатр, прогулочная зона с ресторанами и барами, марина. Реализация проекта началась в 2014 году, а уже в 2018 планируется открытие первой фазы аутлет-центра. Проект будет сертифицирован по системе BREEAM Communities.

Флагманский проект: Котка. Старый порт

Дизайнерский аутлет-центр – ключевой элемент генерального плана по обновлению исторического порта Котки. Здесь будет размещено более 200 магазинов ведущих европейских брендов. Архитектурный проект разработан на основе планировки традиционной финской деревни. Комплекс будет крытым для обеспечения комфорта посетителям в любое время года. Общая площадь аутлет-центра – 47 500 кв.м. площадь I очереди - 19 450 кв.м. В настоящее время подписаны договоры аренды с ключевыми арендаторами premium сегмента I очереди проекта: Baldinini, Class Cavalli, Missoni, Genny, Luxury Zone, Versace Jeans и John Ashfield и др.

О КОМПАНИИ

Группа компаний GVA Sawyer - представитель международной сети GVA Worldwide в России, c 1993 года основная сфера нашей деятельности - коммерческая недвижимость. Услуги компании включают подбор коммерческой недвижимости, девелопмент, управление строительством, функцию технического заказчика, а также консалтинг в сфере недвижимости, услуги по аренде и продаже коммерческой недвижимости, услуги по поиску арендаторов на коммерческую недвижимость. Компания имеет завершенные консалтинговые и девелоперские проекты более, чем в 50-ти городах России и СНГ в офисном, торговом, коттеджном и гостиничном сегментах, а также девелоперские проекты в Финляндии. Мы оказываем услуги по продаже коммерческой недвижимости и услуги по поиску арендаторов на коммерческую недвижимость по всему миру.